Büyükşehirler başta olmak üzere Türkiye’de büyük bir konut krizi baş göstermiş durumda. Konutta fiyatlar ateş kıymeti düzeylere gelirken, dar ve orta gelirliler artık kiralarını ödemekte zorlanıyor. Büyükşehirlerde maaşın yarıdan fazlası kiraya gidiyor. Krizi fırsata çeviren kimi mesken sahipleri 5 yılını dolduranlara kira tespit davaları açarak, yüzdelik artışın yanısıra ‘düzeltme’ talep ederken, 10 yılı geçenlere noterler aracılığıyla konutu tahliye ihtarnameleri yağıyor. Kira tespiti ve tahliye davalarında büyük artış var.
İstanbul’da evvelden kiraların ‘daha uygun’ olduğu Bağcılar, Ümraniye, Esenler, Küçükçekmece üzere ilçelerde dahi 2-3 çocuklu ailelerin gereksinimi olan 3+1 dairelerin kirası ortalama 5 bin liradan başlıyor. Bu ilçelerde son yıllarda sayıları süratle artan site içinden bir daire kiralamak isterseniz en az 6-7 bin lirayı gözden çıkarmanız gerekiyor. Kadıköy, Beşiktaş, Şişli, Bakırköy, Sarıyer üzere daha merkezi lokasyonlarda oturmak içinse yüksek bir gelire sahip olmanız gerekiyor.
KİRALAR SON 1 YILDA ORTALAMA YÜZDE 84 ARTTI
Kiralık ve satılık konut piyasasındaki istatistikler durumun vehametini ortaya koyuyor. Öncelikle kira fiyatlarına bakacak olursak, nisan ayında resmi üst hudut yüzde 29,88 (TÜFE’nin 12 aylık ortalaması temel alınıyor) oranında açıklandı fakat üç büyük kentteki artışlar bunun 3 katından daha fazla.
.
Bahçeşehir Üniversitesi Ekonomik ve Toplumsal Araştırmalar Merkezi (BETAM) tarafından sahibinden.com’un ilan datalarıyla hazırlanan ‘sahibindex Kiralık Konut Piyasası Görünümü’ raporuna nazaran; Türkiye genelinde ortalama kiralık konut fiyatındaki yıllık artış oranı şubat ayında 6,4 puan yükselerek yüzde 84,2 oldu. Kiralık konutların ortalama metrekare fiyatı ise geçen yılın birebir devrine nazaran yaklaşık 2 kat artarak, 16,3 liradan 30 TL’ye çıktı.
İSTANBUL’DA YILLIK KİRA ARTIŞI YÜZDE 112 OLDU
Kira fiyatlarındaki yıllık artış oranı şubatta bir evvelki aya nazaran İstanbul’da 14,6 puan, Ankara’da 24,7 puan, İzmir’de 12 puan arttı. Yıllık kira artış oranı İstanbul’da yüzde 112,3, Ankara’da yüzde 106,7, İzmir’de yüzde 74 oldu. Böylece kiralık konutların ortalama metrekare fiyatı İstanbul’da 49 TL’ye, Ankara’da 24 TL’ye, İzmir’de ise 30 TL’ye yükseldi. Özetle kiralar son bir yılda ortalama iki kat arttı.
KİRALARIN EN FAZLA VE EN AZ ARTTIĞI İLLER
En yüksek yıllık kira artışının görüldüğü vilayetler Antalya yüzde 122, İstanbul yüzde 112,3, Ankara yüzde 106,7, Mersin yüzde 98,2 ve Kocaeli yüzde 88,1 olarak ölçüldü.
En düşük kira artışının görüldüğü vilayetler ise Denizli yüzde 35,8, Trabzon yüzde 34,5, Van yüzde 33,6, Mardin yüzde 31,6 ve Kahramanmaraş yüzde 20 oldu.
.
SATILIK KONUT FİYATLARI EN YÜKSEK SEVİYEDE
Satılık konut fiyatlarında da tablo farklı değil. BETAM’ın raporuna nazaran şubat ayında Türkiye geneli satılık konut fiyatları 10,2 puanlık yükselişle yüzde 119,3 oldu ve raporlarda incelenen periyottaki yeni en yüksek düzeyine ulaştı. Buna bağlı olarak geçen yılın tıpkı ayında 3 bin 632 TL olan Türkiye geneli ortalama satılık konut ilan metrekare fiyatı 7 bin 965 TL’ye yükseldi.
Satılık konut fiyatlarının artış suratı İstanbul’da 10,4, Ankara’da 8,4, İzmir’de 10,5 puan yükseldi. Böylelikle, satılık konut cari fiyatındaki yıllık artış oranı İstanbul’da yüzde 137,9, Ankara’da yüzde 105,5 ve İzmir’de yüzde 104,5 oldu.
Satılık konut metrekare ortalama fiyatları İstanbul’da 11 bin 578 TL’ye, Ankara’da 5 bin 137 TL’ye, İzmir’de 8 bin 947 TL’ye yükseldi.
Türkiye genelindeki gerçek satış fiyatları, 2020 Mayıs’tan itibaren artarken gerçek konut fiyat endeksi şubat ayında 132,2’ye ulaştı. 
.
Satılık konut metrekare fiyatlarında en süratli artışın görüldüğü vilayetler Mersin yüzde 154,2, İstanbul yüzde 137,9, Antalya yüzde 129,7, Aydın yüzde 129 ve Diyarbakır yüzde 128,2 olarak sıralandı.
En düşük artış oranının gerçekleştiği vilayetler ise Manisa yüzde 87, Eskişehir yüzde 85, Malatya yüzde 82,7, Erzurum yüzde 80,1 ve Van yüzde 79,1 oldu.
SATILIK KONUT ARZI VE TALEBİ DE YÜKSELİYOR
Satılık ilan sayısıyla ölçülen satılık konut arzı ise ülke genelinde yüzde 7,1 (629 binden 674 bine), İstanbul’da yüzde 9,7 (168 binden 184 bine), Ankara’da yüzde 7,4 (59 binden 64 bine), İzmir’de ise yüzde 6,5 (51 binden 54 bine) yükseldi.
Satılan konut sayısı şubat ayında İstanbul’da yüzde 23,9 (10 bin 125’ten 12 bin 547’ye), Ankara’da yüzde 12,2 (3 bin 738’den 4 bin 193’e), İzmir’de yüzde 9,9 (3 bin 92’den 3 bin 397’ye) yükseldi.
ENDEKSA: KONUT FİYATLARI 1 YILDA ORTALAMA YÜZDE 127 ARTTI
Endeksa’nın datalarına göreyse mart sonu prestijiyle son bir yıl içerisinde satılık konutların fiyatları yüzde 127,33 arttı. Türkiye geneli birebir özelliklerdeki ortalama satılık konut fiyatları 619 bin 970 TL’ye yükseldi.
Satılık konutların ortalama metrekare ünite fiyatıysa mart sonu prestijiyle 4 bin 769 TL’ye çıkarken, satılık konutların geri dönüş yani amortisman müddetleri 18 yıl düzeylerinde.
Endeksa datalarına nazaran yıllık ortalamalara bakıldığında konut için Türkiye genelinde en fazla paha kazanan vilayetler sırasıyla Mersin, Aydın, Antalya, İstanbul, Niğde oldu.
En fazla paha kaybeden illerse Ağrı, Bitlis, Kars, Siirt ve Elazığ biçiminde sıralandı.
Türkiye genelinde en süratli geri dönüşe sahip vilayetler sırasıyla Muş, Kars, İstanbul, Ankara ve Tekirdağ olarak hesaplandı.
Amortisman müddetleri dikkate alındığında en geç geri dönüşe sahip vilayetler sırasıyla Aydın, Aksaray, Trabzon, Niğde, Sivas oldu.
MAAŞ 8 BİN LİRA, 6 BİN LİRADAN AŞAĞI KİRA YOK
Öğretmen E.Y., Küçükçekmece’de bir sitede kirada oturuyor. Ağustos ayında tıpkı meskende 10’uncu yılını dolduracak. Konut sahibi şimdiden noter kanalıyla, ağustosta konutu boşaltması için ihtarname göndermiş. Geçen yıl ‘düzeltme’ ismi altında resmi oranın yaklaşık iki katı artırım yapmasına karşın mesken sahibi daireyi diğerine kiralamak istiyor. Kirası şu an 2 bin 700 lira, 600 lira da site aidatı (doğalgaz dahil) ödüyor. Üç çocuğu var ve maaşı yaklaşık 8 bin lira. Tıpkı ilçede 3+1 daire bakıyor. Hala ikamet ettiği Atakent için emlak sitelerinde kirası 6 bin liranın altında olan yalnızca 1 adet daire (5 bin 500 lira) çıkıyor. Ortalama kiralar ise 6-9 bin lira aralığında. “Maaşım yaklaşık 8 bin lira, bu fiyatlarla nasıl yeni bir daireye geçeyim?” diye soran E.Y üzere birçok kiracı tıpkı sorunu yaşıyor.
YASA NE DİYOR?
Yasal düzenlemelere nazaran mesken sahipleri, 5 yılın sonunda kira tespit davası açarak, ‘düzeltme’ ismi altında yüzdelik oranların çok üzerinde artırım talep edebiliyor. Gayrimenkul hukuku uzmanlarına nazaran karşılıklı uzlaşmayla bir sayı belirlenmemesi halinde konut sahiplerinin bu cins durumlarda açtığı davanın sonuçlanması 2 yılı bulabiliyor.
Ev sahipleri, 10 yıllık mühletin dolması halindeyse rastgele bir münasebet göstermek zorunda olmadan tahliye davası açarak, kiracıyı çıkartabiliyor. Yalnızca uzama müddetinin bitiminden en az 3 ay evvel kiracıya yazılı olarak fesih bildirimi yapmak zorunda…
‘MIAMI ÜMRANİYE’DEN DAHA UCUZ’
Knight Frank Global Konut Fiyat Endeksi raporuna nazaran dünyada son bir yılda konut fiyatlarının en çok arttığı 10 kent ortasında Türkiye’den 3 kent bulunuyor. Rapora nazaran bu listenin 2’inci sırasında İzmir, 9’uncu sırasında İstanbul, 10’uncu sırasında ise Ankara yer alıyor.
Konut fiyatlarındaki büyük artış, komedyen Kaan Sekban’ın Ümraniye ve Miami’deki iki satılık konut fiyatını karşılaştırmasıyla bir defa daha gündeme geldi. Sekban, Twitter hesabından yaptığı paylaşımla Miami’de 170 metrekare 3 odalı, 3 banyolu bir konutun fiyatı ile İstanbul Ümraniye’de satılığa çıkarılan 110 metrekare 2+1 dairenin fiyatını karşılaştırdı.
Sekban şunları yazdı: “Şu mesken Miami’de, 170 m2, 3 odalı, 3 banyolu, bahçeli, merkezi sayılabilecek pozisyonda ve fiyatı 400 bin dolar. Geçen yaz ki kurla 2.5 milyon lira. Mevcut kura nazaran yaklaşık 6 milyon TL. Bugün 6 milyona Ümraniye’de 2+1, 3+1 bir daire anca alabilirsiniz. Kura karşın Miami Ümraniye’den daha ucuz.”
SATILIK VE KİRALIKLARDA FİYATLARI FIRLATAN FAKTÖRLER
–İnşaat maliyetlerindeki yüksek artış: Türkiye İstatistik Kurumu’nun bugün açıkladığı bilgilere nazaran inşaat maliyet endeksi yıllık yüzde 90,27, aylık yüzde 5,73 arttı. Uzmanlara nazaran bu yükseliş, yıllık ortalama 800 bin adet civarı olması gereken konut arzına da darbe vurdu.
–Maliyetlerdeki büyük artış nedeniyle konut üretimi yavaşladı.
–Artan konut kredisi faizleri (10 yıl geri ödemeli 1 milyon TL kredinin geri ödemesi 2,7 ila 2,9 milyon TL ortasında değişiyor) nedeniyle konut satın almak neredeyse hayal olunca, kiralık konutlara talep arttı.
–Kentsel dönüşüm, yabancılar ve mültecilerden gelen talepler, 250 bin dolarlık gayrimenkul karşılığı vatandaşlık verilmesi üzere nedenler de fiyatlar üzerinde tesirli oluyor.
–Resmi sayılara nazaran dahi yüzde 60’ı geçen enflasyon ve hayat pahalılığı…
